46亿夺下上海地王！这家百亿房企IPO背后，3年赔了业主50

　　2013年5月29日，一家来自北京的小地产商在上海出圈了。
　　当天上午，港资大鳄九龙仓（0004。HK）、和记黄埔（0013。HK），地方国企古北集团、新长宁集团等齐聚上海国土资源厅。它们的目标只有一个夺地！
　　拍卖的土地位于长宁区核心地块，毗邻上海广播电视台，占地4万平方米，挂牌价29。31亿元。
　　一开始，大佬们还很矜持，两轮过后仅加价到29。33亿元。等到第三轮开始，5号竞买人突然报价35亿元，之后每举牌一次加价1亿。大概10分钟左右，就以46亿元的价格结束了这场竞拍。
　　这个地很便宜啊！拿下地王的福润天成土豪味十足。
　　各大媒体层层剥茧，才发现这家名不见经传的北京房企，背后老板叫崔巍。在此之前，崔巍已经穿着不同马甲，在北京通州拿下多个地王。
　　崔巍背景神秘，鲜少公开露面。即便是华本企业家俱乐部的发起人、首创集团前董事长刘晓光，也对这位副理事长不甚了解。
　　崔巍究竟是谁？他有着怎样的故事？
　　直到八年后的2021年5月31日晚，一家叫石榴集团的公司向港交所递交招股书，成为今年第一家冲击IPO的房企。这时，崔巍的神秘面纱才逐渐被揭开。
　　石榴集团全称石榴投资集团有限公司，旗下还有一家以房地产开发为主业的公司石榴置业。崔巍是石榴集团的创始人、董事长，持股公司57。42的股份，总裁桑春华持股41。58。
　　坊间称崔巍、桑春华的组合为新版地产合伙人。
　　上世纪八十年代中后期，从上海师范大学地理专业毕业的崔巍，成了南京市梅山第一中学的地理老师。当时的梅山一中，还属于厂办中学。后来，崔巍到南京师范大学深造，并于1993年6月获得南京师大地理教育学士学位。
　　或许是专业的缘故，崔巍对爬山情有独钟。以至于后来创办企业，每年一次的登山拉练，成了员工们的必修课。
　　桑春华比崔巍小10岁，有自称桑春华老乡的用户在微博透露，他是江苏仪征人，镇上差不多都晓得这么一个大人物。
　　关于此二人的交集，招股书提到：2004年7月至2008年11月，崔巍曾在一家从事房地产代理业务的公司北京绿野房地产经纪有限公司（以下简称北京绿野）担任执行董事兼总经理；桑春华在该公司担任监事，两人在北京绿野共事4年。
　　蓝媒汇财经（ID：lanmeihcj）通过天眼查查询发现，早在1993年4月，崔巍和桑春华就在北京通州注册了一家叫永乐花园的房地产公司。两人的职位和在北京绿野的职位完全一样。
　　不过，桑春华曾对外界表示他和崔巍的北漂故事是从方庄开始的。
　　2001年，两人坐着绿皮火车从南京来到北京。当时，出租车司机问他：您去哪儿？人生地不熟的桑春华想起了电影《有话好好说》，你知道张艺谋说‘安红我想你’的地方吗？就去那儿吧！
　　彼时的方庄，还是北京有名的富人区，豪宅林立。
　　2001年崔巍和桑春华创办了北京三宅一生房地产投资顾问有限公司。之后他们又陆续成立了几家带华美字样的公司，华美雅乐居、华美绿野、华美滨海等，承接一手房代理业务。
　　通过用钥匙链、小纸巾等礼品打广告地推，崔巍和桑春华很快完成原始积累。这也让他俩后来偶有被外界诟病为靠发小广告起家的。
　　桑春华倒也毫不避讳，我们确实发过小广告。以最低的成本、最快的速度，获得最精准的客群，这叫精准营销。
　　江湖传言，高盛曾出面劝说他俩将华美包装一番赴美上市，但被拒绝了。
　　2007年4月20日，碧桂园（2007。HK）在港股上市，杨惠妍一举登顶中国首富。这一年，中国最有钱的5个人中3个是做房地产开发的。
　　那才是房地产利润的大头。崔巍盯上了上游的房地产开发业务。于是，房地产圈里的石榴的故事才开始萌芽。
　　只是，早年间石榴还不叫石榴，而是以山峰命名。
　　2008年12月，石榴置业的前身的北京华美乔戈里房地产投资有限公司（以下简称乔戈里地产）成立。崔巍持股57。42，桑春华持股41。58，崔巍母亲持股1。公司主打环京高端住宅项目。
　　乔戈里峰是喀喇昆仑山脉主峰，海拔8611米，又称K2峰。因此，乔戈里地产也被称为K2地产。之后，崔巍开始了在地产圈的黑马之路。
　　K2地产先是通过子公司北京祁连地产以17。4亿元拿下北京通州九棵树大街地王项目，又通过另一家子公司北京雅居乐地产以7。1亿元拿下北京朝阳区百子湾单价地王。
　　只要是通州的地，不管多贵它都全拿了，通过垄断通州的土地，以后通州就只有它的项目了。一位大型开发商曾愤愤不平地向《华夏时报》吐槽。单是2009年，崔巍就通过不同的马甲接连在北京拿下9宗地块，击败了首创、绿地等一众知名房企。
　　2009年7月，崔巍发力的第一个项目K2海棠湾开盘，单价1。1万元平方米，4个月后已经涨至1。6万元平方米。
　　2013年更是K2地产的一个小巅峰。当年，它在北京的战绩有：北京单盘销售面积第一、通州单盘第一；北京住宅销售五强。
　　而就是这样一家频频拿下地王的房企当时所在的办公地点，北京CBD华贸中心1号写字楼，甚至连个指示牌都没有。
　　它就是这样，高调和低调经常集于一身。甚至，壕和穷也经常在关于它的新闻里同时出现。
　　与低调拿地截然相反的，是K2地产时有曝光的现金流危机。也不知道是装穷，还是真穷。
　　2010年4月，新国十条颁布后，北京楼市整体呈现低迷态势，K2地产旗下楼盘率先降价4000元。几天后，北京祁连地产因拖欠土地出让金，被北京市国土局暂停一年拿地资格。而祁连地产拖欠的土地出让金，正是前文提到的九棵树地王项目。
　　无独有偶，K2地产的百子湾地王项目也未能幸免。
　　2012年5月2日，北京市国土局发公告称，朝阳区百子湾路14号住宅混合公建用地因未缴纳地价款被收回。
　　同一天，SOHO中国董事长潘石屹在中欧私人投资高峰论坛上说了句意味深长的话：历年来倒下的开发商，绝大多数都不是饿死的，而是撑死的。
　　对行业而言，潘石屹说得倒也没错。对于押注京津冀的环京房企来说，早期的疯狂拿地更像是一种豪赌。一旦市场转向，首当其冲的确实也是这些房企。
　　不过，K2地产这家公司不仅没有死，反而逐渐走出北京开始焕发第二春。
　　2013年年初，楼市调控五项举措发布，北京成落地力度最重的城市。也是这一年，K2地产走出通州，开始将触角伸向长三角、大湾区。
　　这才有了文章开头，K2地产在上海一战成名的经典镜头。
　　招股书显示，20182020年，石榴集团分别实现收入99。37亿元、80。31亿元及122。65亿元，归属净利润分别为15。88亿元、6。96亿元及11。36亿元。
　　其中，京津冀城市群的收益占比从2018年的41。7降至2020年的20。2；大湾区的收益占比从49。5降至17。5；长三角地区的收益占比则从0。3迅速攀升至54，成为石榴集团收益的重要区域。
　　这也是不少房企的共识。
　　中指研究院数据显示，2020年16月，中国TOP10房企在长三角地区购买土地所花金额高达2329亿元，为消费金额最多的区域。
　　去年年初，远洋集团启动南移西拓战略，南移指的就是长三角和珠三角；龙湖2020年报显示，外部客户非流动资产超过15亿的城市有北京、成都、重庆、杭州、上海，南方城市占比80；恒大集团销售金额前十的城市中，南方城市占比70。。。。。。
　　除此之外，石榴集团还正在布局成渝经济圈。2020年，成渝经济圈的收益占比从2019年的0增加到1。3。今年以来，石榴集团以26亿元获得三幅地块，其中一幅位于江苏无锡，另外两幅则位于成都。
　　事实上，崔巍也曾对中原大地的河南郑州情有独钟。
　　2016年7月，K2地产子公司涿州京汇第一次出现在郑州土拍市场，与几家房企争夺城中村改造项目。
　　不同于其他城市，郑州的城中村改造，一级、二级土地开发并未明确分开。《河南商报》曾报道，各个区政府由于资金不足，可能在早期就会选择和地产商合作。
　　也就是说，在土拍前，一些开发商已经提前介入城中村改造项目中，之后的土拍也是顺理成章。
　　不懂规矩的K2地产却还是以惯常的打法，结局就是屡战屡败。
　　2016年12月3日，郑州市金水路上，15家开发商走上街头。印有‘K2’们滚蛋！‘K2’抢地回迁无望等口号的车从河南省政府门前缓慢驶过，要求崔巍退出郑州土地竞买市场。
　　最终，K2地产铩羽而归，于第二天凌晨发表了投降声明。
　　从招股书来看，目前崔巍布局的北方城市中，除京津冀外，只有一个山东省。
　　不知从何时起，中国土拍市场动辄几十亿、上百亿。千亿房企们觥筹交错，一众小开发商只能以看客的身份荼蘼艳羡。
　　K2地产虽然出道早，但始终没能突破百亿房企的阶层。崔巍想要破圈的心，很急切。
　　世界上任何一家以水果命名的公司，都会取得伟大的成就。想必崔巍挺认同滴滴创始人柳青的这句话。2016年，K2地产成立9年以来，举行了第一次战略发布会。作为公司总裁的桑春华首次公开露面，宣布K2地产更名为石榴置业。
　　我们这个体量的企业如何活在大佬横行的时代，继续死磕吗？还是弯道超车？桑春华给出的结论是，既要做地产又得搞科技，还不能把金融落下。
　　改名为石榴置业后，崔巍先后投资了黑牛食品（002387。SZ）、首钢股份（000959，SZ）、中水渔业（000798。SZ）、开创国际（600097。SH）4家上市公司，除黑牛食品外，其余3家均为国企。
　　然而，大手笔举牌下，石榴的现金流并不好看。为缓解资金压力，石榴集团在当年还发行了50亿元债券。
　　石榴集团作为一家百强房企，也面临其它百亿房企的普遍问题，例如毛利低、回款率低、融资手段单一等。
　　招股书显示，20182020年，石榴集团的毛利率分别为34。1、34。1、22。9。有机构测算，2020年重点房企的平均毛利率降低了10个百分点，为26。2。
　　除此之外，石榴集团旗下的房地产项目，因为质量问题屡屡发生维权事件。
　　招股书披露，20182020年，石榴集团每年为应对业主维权而支付的赔偿金额均超过1000万元，三年共赔偿4780万元。石榴集团直言，未来将会继续收到该性质的客户申索赔偿。
　　曾有人评价崔巍和桑春华如同潜水艇驾驶员，从来不露出水面，神神秘秘，云山雾罩。
　　前不久，崔巍罕见露面，出席了清华大学经管学院上海校友中心启用仪式。这是他和清华经管校友、浙江中坤控股集团董事长王阳共同出资成立的。
　　这也是崔巍首次公开露面。
　　然而，2020年罗永浩刚进军直播带货，石榴集团就宣布牵手罗永浩在线卖房，刷了好一波流量。。。。。。
　　做过京沪黑马的崔巍，或许从一开始就不想低调。