从女记者到身家3000亿女首富，她凭什么稳坐地产一姐？

　　前段时间，2021年度中国杰出商界女性榜发布，龙湖集团董事会主席吴亚军位列第三。
　　紧随其后的是恒力石化董事长范红卫、格利集团董事长董明珠。
　　早在2019年，吴亚军就以660亿财富成为全球白手起家女首富。
　　2020年以990亿元财富位列《2020胡润全球白手起家女富豪榜》第2位。
　　吴亚军曾经被评为最低调的地产实干家，最能进退帷幄的地产巾帼。
　　面对外界赞誉，吴亚军的回应是：我只是一个做事的人。
　　今天就来聊聊她的故事。
　　从居里夫人，到仪表厂金领
　　在龙湖上市前，曾有传言喧嚣尘上，说吴亚军身世神秘显赫、资产庞大。这一传言，也引来了《时代周报》专门派记者去吴亚军的老家重庆合川去探访。
　　与传言相距甚远的是，吴亚军顶多称得上是普通家庭。
　　01出生在一个10多户人的大院里
　　1964年，这个大院里的10多户人家共用一个厕所和厨房，有些上海老弄堂的感觉，洗澡做饭都要排队，气味浓郁。
　　她的父亲是供销社一名普通的职员，母亲做了一辈子的裁缝，这裁缝的手艺也在耳濡目染中传到了年幼的吴亚军，后面会讲这门手艺带来的机缘。
　　在这样的家庭，吴亚军深知未来的路都要靠自己了，努力读书是最看得见的路径。高中三年，她在80级一班，年级唯一的尖子班，这个时候的她文科成绩优异，尤其是作文经常被老师当做范文。
　　在高考填志愿的时候，重庆骨子里麻辣决断的一面开始显现出来，虽然吴亚军文科很好，但是她希望能够提升自己的逻辑思维，果断选择了理工科。
　　02考入西北工业大学导航专业
　　1980年，吴亚军考入西安的西北工业大学。这所学校是国务院最早列为全国重点建设的15所高校之一，以航空、航天、航海的三航专业闻名全国，在中国的三航事业进展中也功绩彪炳。
　　吴亚军学的就是导航专业，而且主要研究的是鱼雷控制系统，梦想是成为居里夫人。
　　这所大学朴实严谨、精微钻研的学风，也逐步融入吴亚军的骨血，成为她日后职业生涯里的风格之一。
　　在西北工业大学读书期间，吴亚军喜欢打篮球，虽然平足、身板又不高的她，并不是很适合这项运动，但她还是凭着坚毅果敢的性格，打进了校队，成为国家三级运动员。
　　这为她将来在企业管理里面，不喜欢分层级，反而喜欢称兄道弟的飒爽做派埋下了伏笔，也成为她日后职业生涯的风格之一。
　　在她进入大学的这一年，改革开放的号角已经吹了起来，姓资还是姓社的讨论在各大高校都如火如荼。这一年，国家正式发布《准许私人建房、买房，准许私人拥有自己的住房》的通知，房子被正式定义为商品。
　　一年后的温州的一个小县城还出了个新闻68。85元平方米商品房，每套2600元。，《人民日报》评论一个普通市民要不吃不喝工作60年才能买得起一套商品房。
　　中国房地产的大幕，伴随着邓丽君《何日君再来》的歌声，已然拉开。
　　突然发现，吴阿姨和邓丽君颇有几分相像
　　03进入仪表厂，成为不安分的金领
　　1984年，吴亚军毕业，和其他十几位来自上海交大、哈工大等高校的学生，一起被分配到重庆前卫仪表厂，在16车间担任技术员。这时刚毕业吴亚军，工资就已经有100多元，步入金领一员。
　　因为工作表现优秀，吴亚军被安排在厂里的电大当兼职老师。
　　从母亲那里耳濡目染的裁缝手艺，也开始小试牛刀。需要接待外宾的时候，吴亚军会给自己做一身旗袍。后来厂里要跟德国合作，引进德国的技术，吴亚军知道了，主动毛遂自荐当接待和翻译，穿的也是自己做的旗袍。
　　吴亚军自信爽朗的形象，深入人心，因为经常接触国内外的专家和厂家，见多识广也滋养地越来越大气，在厂里的人气也越来越高，领导也非常赏识常常委以重任。
　　但就在这个时候，吴亚军却下定决心离职了。
　　1988年的中国，风起云涌，即将掀起百年未有之大变局。深圳的地产行业更是波涛滚滚，王石已经完成倒卖玉米豪赚300万的第一桶金，完成了万科的股改；海南岛被划为经济特区，引来十万人才过海峡；国务院召开了第一次全国住房制度改革工作会议房地产迎来了第1改。
　　这一年，一首歌火遍大江南北，名字叫做《我的未来不是梦》。
　　从纸媒女记者，到地产女首富
　　凭着不错的文笔、极佳的口才和大气的见识，1988年，吴亚军从重庆前卫仪表厂辞职，弃工从文，顺利成为《中国市容报》的记者。
　　01成为记者，是她进入地产的起点
　　这份看似不搭嘎的记者岗位，为什么会为吴亚军积淀地产的基础呢？这还要从《中国市容报》的背景说起。这份报刊创办于1982年，隶属于建设部城建司（现住建部）及重庆市建委。
　　稍微对地产行业有些了解的同学就能知道，这样的隶属关系，会对吴亚军形成怎样的影响。尤其是那个时代的纸媒及其记者，有着非凡的社会影响力和地位。
　　一方面，她积累了中国政策经济形势、地产行业走向的见识，对重庆这个城市的相关动向更是了如指掌。
　　另一方面，她积累了大量的政商关系人脉，尤其是中途还被派驻过北京办事处，使得她积累的人脉关系不仅局限在重庆，这为她进入地产行业夯实了基础。
　　我们的职业发展过程中，有时候也会这样，看似没有太大价值的经历，有可能就是命运默默为你埋下的礼物，静待下一次机遇时开启。
　　在记者的这份岗位上，吴亚军踏踏实实积累了近6年。
　　这段经历还给吴亚军带来了另一个影响。媒体出身的她，深知是一把双刃剑，可以避免与媒体接触曝光太多，保持低调谨慎，除非必要，不轻易接受采访。
　　相比于王石之于万科，宋卫平之于绿城，刘强东之于京东，显然未来龙湖的创始人吴亚军的这样的谨言慎行，弱化了个人言行对企业的影响，也进一步保持了龙湖的稳健。
　　02因为愤青，迈入房地产的大门
　　吴亚军曾描述过，进入房地产行业，是源于一次愤青的买房经历。那是吴亚军和家人第一次买房子，房子在重庆，面积80方左右。
　　先是遇到了延迟交房，长达1年的时间。好不容易入住后，结果一年多的时间都没能通天然气，只能用电炉煮饭做菜。又因为当时用电紧张，用了电炉就不能用空调，不然会短路，重庆火炉的夏天简直煎熬。
　　遭遇还不止于此，房子设计的采光也很差，客厅居然没有窗户，只能靠打开另外一间房的门来采光。电梯三不五时就要出故障，而负责开电梯的师傅是照常上下班准点走人的，故障的时候就只能自己跑楼梯回家。
　　这次痛苦的买房经历，让吴亚军不由地愤青地想如果有一天我做开发商的话，一定不会这么差。
　　与此同时，中国房地产也进入另一番盛况。前一年的1992年邓公南巡，为中国走上有中国特色社会主义市场经济发展道路奠定了思想基础，掀起了市场经济改革的热潮。
　　在浩浩荡荡的创业潮水中，全国大概有15万体制内的干部、知识分子纷纷下海，义无反顾下海不成功，永不回来。
　　房地产领域赫赫有名的92派，鳞次栉比登场：保利、碧桂园、绿地、雅居乐、华发、宝能、建业、金融街、合生创展等等。
　　在下海前的一年，吴亚军还结了婚，丈夫蔡奎是四川人，毕业于南京航空航天大学，三航中，夫妻占了俩。
　　1993年的1月，吴亚军也正式辞掉了铁饭碗，成立重庆佳辰经济发展有限公司，这也是龙湖的前身。
　　记者的经历，让她对市场经济动向非常敏感，决定进入房地产行业。要想获得房地产的入场券的，还要有资金，佳辰公司成立后，吴亚军与中建科产业有限公司有限公司沟通了合作。
　　记者带来的见识、人脉等发挥了作用，中建科产业有限公司，是国家建设部、国家科委、中建总公司共同投资组建的股份制企业，有资金有实力。于是吴亚军和中建科合资成立了重庆中建科置业有限公司。此后几年时间，佳辰公司又数度出手，逐步拿回100的控制权。
　　吴亚军和丈夫蔡奎并没有一起开公司，蔡奎之前是靠在深圳做电脑拼装倒卖发家，婚后二人谁也说服不了谁，选择了分开创业，丈夫还是继续做自己的电脑生意。后面是发现吴亚军的贸易建材生意着实不错，才商量着一起做，把两家公司合并了。
　　两家公司合并的时候还有个小插曲，吴亚军要求蔡的妹妹离开公司，让她去大学读书，毕业后也不能回公司，目的是早早未雨绸缪避免企业家族化。因此夫妻二人还产生了一些小摩擦。
　　但也从细节可以看出，两个人的思维和格局是有差异的，这也为将来的分道扬镳，埋下了伏笔。
　　1995年，吴亚军机缘之下，通过招标，拿下了重庆小康住宅示范工程的开发权，获得了一个重庆渝北区新牌坊的一个20万方的项目。
　　这个项目叫做龙湖花园南苑，位置偏僻，压根就没有住宅项目，道路都不完善，更谈不上生活配套。很多人都想着看，初出茅庐的吴亚军，是不是要摔个跟头。
　　但是吴亚军凭着对多年记者对人性的洞察，准备精准定位中上收入的白领人群消费心理，要建一个高档小区，打造一个封闭式花园小区。
　　为了这样一个目标，吴亚军拿出了钻研鱼雷的精神，和员工吃住都在办公室，所以一开始因为不方便都没有招男员工。她自己更是为了节省时间买了好几大箱方便面，每天吃饭就吃方便面。
　　吴亚军很快从一个外行人逐渐快速学习成为一个内行人，她会告诉你这块地的土壤适合种什么样的花草，密度多少，怎样搭配出层次，配什么花草树木能够既美观，又实用。甚至钢筋多少号等等。
　　龙湖南苑也终于面世，绿地覆盖率45，人均绿地面积15，庭院和空中花园别具一格，瞬间拔高了重庆人民住宅的审美阈值，成为了重庆中高端人群身份和地位的象征，引发通宵达旦的排队抢购。
　　这个项目至今都是吴亚军的骄傲，只要有人去重庆龙湖参观，我们至今都带人去看这第一个项目，虽然每平米售价只有一千多块钱，但是龙湖也没有糟蹋这一千多块钱。建出来的东西不被人骂。
　　1997年，重庆成为继北京、天津、上海后，中国第四个直辖市。重庆迈入城市发展的快车道，吴亚军乘上了这股东风，带领龙湖，在重庆所向披靡。
　　龙湖一个接一个的精品标杆项目，北城天街、香樟林等等让人目不暇接。
　　03可怕的龙湖，中国女首富之路
　　2004年，为了将龙湖带的更远，吴亚军颇有远见得与世界500强香港置地联姻，合资40亿开发大竹林项目。
　　吴亚军说：龙湖的理想是做百年老店，通过与置地的合作，才可以近身学到一个屹立100多年的国际化房企精微的东西。
　　与香港置地的合作，不仅带来了规范管理的技术，更有随之而来曝光在国际舞台下的实力，引来资本力量助推。
　　龙湖开始走出重庆，在成都迈开了扩张的第一步，随后到达北京，凭借滟澜山的精致唯美、香醍漫步的曼妙多姿、香醍别苑的出奇制胜，尤其是后来的颐和原著，让王菲、赵薇等一众明星都排队买房卡，一举在北京立住根基，别墅专家的称号享誉全国。
　　在那个房地产野蛮生长、批量化复制的时代，吴亚军都品质和细节的专注鹤立鸡群。
　　一向号称对品质近乎偏执的绿城宋卫平，听说了重庆还有这么一号人物，重庆龙，杭州绿城的说法让他有些坐不住，飞去龙湖看了一下。
　　这一看不打紧，惊从心来，龙湖自然天成的景观技法让老宋都叹为观止，连夜通知100多名绿城中高管，第二天立马到重庆龙湖报到，考察学习。听说当时光机票就花了66万。
　　龙湖曾经的老师王石也慕名而来，龙湖对细节的较真，把王石也惊一轮。他们一行人参观完项目后出来，发现进去时随意脱掉的鞋子，已经被整齐的摆好了新的方向，王石不由惊叹可怕的龙湖。
　　期间，吴亚军最重要的几名大将陆续加入龙湖，比如2005年加入的、后来的HR届领军人物房晟陶，2005年加入的、后来龙湖的CEO邵明晓等等，他们每个人又是一个叱咤风云的职业故事，这里暂时按下不表，另行成文。
　　2007年，龙湖集团的销售额突破100亿，成为了业内少有的未上市便过百亿的地产商。有业内人士评价，龙湖是一匹地产界的黑马。吴亚军也以80亿元的财富成为重庆首富。
　　零八年亚洲金融危机袭来，吴亚军严谨冷峻的风格开始彰显，率先提出了高筑墙、广积粮、缓称王的对策：暂时不再进入新城市、保持基本规模、降低利润快速回笼。宁可错过，不可冒进，龙湖成为大浪淘沙后，活下来的金子。
　　2009年，龙湖销售额达到了惊人的183亿元，增幅超过160，这一年，45岁的吴亚军，带领这家年仅16岁的公司，在香港完成了上市。
　　两年后，龙湖销售额高达382亿元，排名中国房企第8名。吴亚军身家达到了420亿元，在《2011胡润女富豪榜》成为中国女首富。
　　从割舍夫妻店，到独步闯天下
　　事业上春风得意的吴亚军，感情却走到了穷途末路。家庭与事业如何平衡，似乎是悬在每个女性创业者头上的利剑，无论你是泼辣还是温和。
　　原央视主持现任紫牛基金创始合伙人的张泉灵，曾说：我特别讨厌这个问题。因为这个问题的背后，本身就是偏见，你之所以好奇这个问题，是因为觉得女性企业家，就应该平衡好事业和家庭，如果事业很好，家庭不好，那就不是一个成功的女性。
　　这或许是多少女企业家的心声。吴亚军也不例外，一向低调不讲个人隐私的她，去不得不将自己的婚姻问题摊开在众目睽睽之下。
　　01走到末路，夫妻店模式的终结
　　能从细微处看到，吴亚军尽可能将离婚对龙湖的影响降到最低。离婚前一年，她就卸任了公司CEO一职，由邵明晓担任。
　　终于走到了2012年，48岁的吴亚军，被香港媒体率先曝光已经离婚，当日龙湖股价应声下跌4。2。
　　香港的坊间故事和TVB狗血剧，让大家习以为常坐等世纪财产争夺大战。然而吴亚军早已低调做好更充足的准备，通过媒体透露，夫妻二人已经签订协议，所持股份一分为二，蔡奎分得200亿港元资产，30。2股份控制权由吴亚军全部掌管。龙湖股价应声上涨。
　　夫妻店的模式自此终结。相比很多年后俞渝李国庆狗血的离婚大战，这已然是最体面的分手方式。
　　让人津津乐道的是，蔡奎因为分得的200亿港元，成为重庆第二富。吴亚军从来就不是个小气的人，据传有次龙湖年会抽奖送礼物，吴亚军因为匆忙没有准备礼物，直接把脖子上价值不菲的项链送给了中奖的员工。
　　02背起利剑，家庭与事业的平衡
　　离婚后的蔡奎，开始了放飞自我的潇洒生活，娶空姐，买豪宅，开公司，日子过得滋润。
　　离婚后的吴亚军，却真的要开始为家庭与事业的平衡开始奔波，她还有1个女儿蔡馨仪，1对双胞胎的儿子小麦和大米，还有十几万龙湖儿女，担子并没有轻松分毫。
　　像所有平凡而坚韧的母亲一样，她也经历了儿子的重病，发现儿子走着走着就摔跤了，站着站着就尿尿了；晚上睡觉流鼻涕打呼噜，半夜坐起来哭，找了很多医院咨询，最终发现治疗这类的病还是要去美国，于是带着孩子在费城和洛杉矶儿童医院、酒店之间疲于奔命往返跑，最绝望的时候，甚至去找了气功大师。
　　还好最后的手术顺利。悬着的心终于送下来，才发现自己肩膀特别疼，一查才知道，颈椎有两处压迫了神经和脊髓，需要立即动手术切除三节椎间盘，做四节椎骨融合术，否则有瘫痪的风险。
　　而这个时候，国内的媒体开始疯传吴亚军滞留境外的报道，公司内部也频频传来邮件表达焦虑。龙湖的海外债还是遭受抛售，一时间，兵荒马乱。
　　还好，最后一切，有惊无险。只是这把利剑，却还要一直背负下去。
　　因为自律所以自由，龙湖不是家
　　吴亚军和龙湖的未来要走向何方？也许有两个故事可以比较好的回答这个问题。
　　01残酷的自律，才能换得自由
　　2020年的8月份，龙湖董事长吴亚军在一封内部信函中回应了对最近三道红线的讨论。
　　由于自律所以自由，由于过去对自己的残酷，我获得了今天的战略机动空间和战略主动权！。
　　龙湖总债务与资产比率小于70，净负债率为51。4，短期负债率比为4。55，均为安全的绿档。要知道当时，一般只有保利、中海等这类有雄厚国资背景的地产企业才能完美避开所有红线。
　　从融资成本上也是，能够把借贷利率维持在5以内的，不超过5家，而且也依然是保利、中海、华润这样的国家队，龙湖是唯一的民企，借贷利率只有4。56。这融资成本，是资本市场对于企业实力的最好认定。
　　吴亚军对自己残酷的自律，还可以追溯到更久远的时间。
　　2002年，当房地产还在野蛮生长，大部分地产企业都在追求高杠杆高周转扩张时，吴亚军就已然开始布局吃力不讨好的商业、甚至租赁板块。
　　这样的板块需要占用巨大的资金成本，必然会影响公司扩张的速度，所以后期地产前十的名单里逐步没有了龙湖。
　　但直到2020年，18年后三条红线的出台，人们才能彻底认识到，稳健的资金实力做后盾，才能够在未来抢占管理红利，没有后顾之忧，龙湖现有的四个航道业务，房地产开发、商业、租赁、智能服务，都相对稳健。
　　也由此感叹，吴亚军是一个多门深谋远虑的彪悍角色，这样的决策在房地产火爆发展的黄金十年，需要多大的定力才能坚守下来。
　　我们做压力测试，预计疫情比较严重的情况下，仍然可以保证公司比较正常的活着现金流不是今天才来急，晴天的时候就要补屋顶了。
　　不把行情当能力，吴亚军坚持了自己的节奏，外表温驯谦和，而内在泼辣笃定的姿态。
　　02别害怕，我只是借题发挥，龙湖不是家
　　2020年的9月，龙湖的内部论坛流出来一个截图，实际一段吴亚军针对龙湖不是家的评论，瞬间引起轩然大波。
　　吴亚军直接而强硬地回复：
　　我今天开宗明义告诉大家，龙湖从成立第一天起，反对‘家’文化！我们的关系首先是工作关系！龙湖讲’初心’、讲价值观，但也讲结果导向，也讲KPI，也讲交付，也讲淘汰！
　　主要是让大家不要有错觉！有员工前两天见我打赏了珑珠，叫我‘吴妈妈’，对不起，敬谢不敏！在龙湖你可以叫我‘老吴’，也可叫‘吴老师’（其实我老师都不想当，因为谁都讨厌别人好为人师！），其他‘姐’、‘妈’之类沾亲带故的名字就不用叫了！
　　龙湖的文化是简单直接，什么时候变得如此‘粘连’和‘甜蜜’了？
　　很多人开始炮轰吴亚军和龙湖，万恶的资本家。但如果我们再回过头看一看上面的三个章节，看过吴亚军为自由坚持的自律，或许能够理解这是为什么。
　　只讲感情，吴亚军不会选择创业伊始就和丈夫坚持劝辞妹妹，早早去家族化；只讲感情，更有这一路的步履维艰。只讲感情不讲绩效，会让人和企业都不理性，这样的团队无法走得长远。
　　吴亚军一直在致力于搭建一个战友、兄弟的文化，是企业家精神，是操心员工。她曾在一次少有的访谈中说过：
　　希望能够做一个长期的在社会立住脚的文化。这种文化对自己的价值，是促进自己的成长和发展空间，对别人的价值也是。
　　这是自己的有所想，也希望能够吸引同样有所思的人。最怕的就是领导倡导一种文化，员工不信，领导自己也不是很信，也没有按照说的去做。
　　吴亚军是在身心都践行这样的文化，大家可以直接叫她吴亚军，如果别扭的话可以叫她兄弟；她的办公室也只有十几方，没有什么豪华高大上的装修；她没有私人秘书，发言的稿件也是自己写；员工在论坛里都可以匿名发言，对她有不同的见解不仅可以探讨也可以吵架。
　　吴亚军的半生，也是践行着这样的文化走过来的，自律才自由，不把公司当家，唯有这样，才能走得更踏实，更长远。
　　这样的文化和价值观，自然会有很多质疑的声音。但人活在世上，不可能讨好所有人。毕竟也有懂你的人会发出迎合，比如绿城的宋卫平从不吝啬表达对龙湖和吴亚军的赞美：
　　全中国做品质比绿城做得好的地产公司，最多只有一家半。其中一家是龙湖，吴阿姨有男人气魄，又有女人的细腻，我不吝啬把所有溢美之词送给她。